Аналитика

Недвижимость западного региона Украины

Экономический кризис, который уже почти год вносит коррективы в покупательную способность украинских потребителей, на отечественном ритейле практически не отразился. А так как открытие новых магазинов требует наличия качественных торговых площадей, каждый оператор вынужден решать эту проблему по-своему. В том числе и в Западном регионе.

 

 

Как «Мерседес» среди всадников и карет

Одни ритейлеры предпочитают арендовать помещения, другие покупают более-менее подходящие сооружения с тем, чтобы потом их переоборудовать с учетом своих фирменных стандартов, третьи же считают, что целесообразнее самим строить супермаркеты и ТЦ с «нуля». Но для этого необходимы свободные средства, которые есть далеко не у всех. Поэтому ритейлеры волей-неволей залезают в долговую кабалу. В западном регионе Украины, как и в целом по стране, - рассказывает  Оксана Козак, консультант Программы микрокредитования в Украине, - торговля в структуре кредитования бизнеса занимает 70%, сфера общественного питания и услуг – 23%. Остальное приходится на производственный и аграрный секторы, что, конечно же, нельзя назвать позитивом. Хотя, с другой стороны, торговые предприятия значительно чаще берут кредиты на строительство новых объектов, чем, скажем, на закупку товаров.

К сожалению, тот факт, что мы находимся в пятерке мировых лидеров по уровню привлекательности розницы, отнюдь не воодушевляет зарубежных инвесторов и девелоперов идти к нам со своими идеями и капиталами. Главными препятствиями на своем пути они считают явно «перегретую» стоимость земельных участков, проблемы, возникающие при их покупке, а также бюрократические сложности с изготовлением документации. Чтобы избежать всего этого, иностранцы в лучшем случае осваивают Украину с помощью своих местных партнеров, более сведущих в том, как здесь принято «решать вопросы».    

Что касается цен на землю, то они и впрямь способны озадачить любого здравомыслящего европейца. Если говорить о западном регионе Украины, то самым дорогим городом является Львов (таблица 1).   

Таблица 1. Цены на земельные участки, тыс. $/сотку

Местонахождение

Львов

Луцк

Ровно

Тернополь

Центр города

70-90

30-40

25-40

25-30

Другие районы

45-55

8-10  

6-8

5-6

Пригород

5-8

3-4

2-3,5

3-4

 

Столь высокие цены обусловлены прежде всего тем, что во Львове приобрести участок на первичном рынке, как правило, можно лишь через аукционы. Свободных земель чрезвычайно мало, а в центральной части города, входящей в историко-архитектурную заповедную зону, их вообще практически нет. Да и разместить в ней можно разве что магазин небольшого формата – современный супермаркет или ТЦ будет выглядеть там «новым русским» на «Мерседесе», затесавшимся среди карет и всадников…

Нельзя назвать дешевыми земельные участки и за пределами Львова. В первую очередь это касается курортных городков. Например, в Моршине сотка земли уже стоит $10-12тыс., в Трускавце – до $20 тыс. В райцентрах цены несколько ниже - $2-7 тыс.

Покупка торговой недвижимости тоже сопряжена с немалыми расходами. Стоимость магазинов на центральных улицах Львова стартует с $6 тыс. за квадратный метр (таблица 2). Дело в том, что значительная часть помещений, пригодных для организации торговли, давно перешла в собственность людей, которые финансово не стеснены и продавать «доходные места» особо не спешат.   

 

Таблица 2. Стоимость торговых площадей, тыс.$/ кв.м

Местонахождение

Львов

Луцк

Ровно

Тернополь

Центр города

12-17

2,7-2,9

3,7-3,8

4,3-4,4

Прилагающие к центру

8-10

2-2,3

2,2-2,4

2,6-2,7

Ближние микрорайоны

4-4,5

2-2,1

1,8-1,92

1-2,2

Дальние микрорайоны

2,2-3

1,5-1,7

1,2-1,41

5-1,6

 

Если речь идет об открытии небольшого магазина, то есть прямой смысл внимательнее присмотреться к квартирам на первых этажах, которые стоят минимум вдвое дешевле. Главное, чтобы они не находились в домах-памятниках архитектуры, имелись возможности для переоборудования и перевода помещения в нежилой фонд.

 

В центре Львова, по словам Евгения Мищанчука, главы Львовского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, самыми серьезными конкурентами для ритейлеров являются не их коллеги, а банковские организации. Они выкупают помещения по самым высоким ценам, приобретают аварийные дома и  капитально их ремонтируют, сохраняя все архитектурные детали. Магазины в старой части города никто не продает. Потому что, сдавая их в аренду по 200-250 долларов за квадратный метр, их владельцы фактически имеют пожизненную пенсию. Квартиры на первых этажах почти уже разобрали и открыли там бутики, ресторанчики, бары. Если какое-то помещение и «выстреливает» на рынок, то цены заоблачные. Например, недавно была продана парикмахерская, находящаяся напротив гостиницы «Жорж». Ее купили по 17 тыс. долларов за квадратный метр. Причина – отсутствие предложений.

Поэтому дефицит торговых площадей, безусловно, отразился и на стоимости аренды (таблица 3).

 

Таблица 3. Аренда торговых площадей, $/ кв.м в месяц

Местонахождение

Львов

Луцк

Ровно

Тернополь

Центр города

150-250

50-60

30-40

45-50

Прилегающие к центру

50-60

40-50

25-30

29-35

Ближние микрорайоны

30-40

40-45

22-25

21,5-25

Дальние микрорайоны

15-25

25-30

15-20

12-15

 

Несмотря на довольно высокие расценки, владельцы объектов коммерческой недвижимости сейчас сокрушаются: мол, их прибыльность за последние годы снизилась в 1,5-2 раза и составляет сегодня около 9-10%. В то же время эксперты считают этот показатель оптимальным. К примеру, в Польше, Чехии и Венгрии он не превышает 7%, а в целом по Европе торговые центры окупаются за 10-12 лет, тогда как у нас почти втрое быстрее. Но, с другой стороны, украинский рынок недвижимости весьма нестабилен, а потому и рискован. На чем он пока держится, так это на довольно хилом предложении, не поспевающим за спросом.

 

В тесноте и в ожидании…

 

Чувствуется в западном регионе Украины также нехватка складов и логистических центров – с удобными подъездами, площадками для стоянки и маневрирования, охраной и прочими прелестями комфортной доставки и надежного хранения (таблица 4). Их наполнение – почти стопроцентное. Особо ценятся помещения с автомобильными и железнодорожными рампами, а также небольшие склады в «спальных» районах. Они в дефиците, поскольку пользуются повышенным спросом у владельцев оптовых и мелкооптовых торговых «точек», реализующих стройматериалы. 

 

Таблица 4. Стоимость складских помещений, тыс.$/ кв.м

Местонахождение

Львов

Луцк

Ровно

Тернополь

Центр города

2,1-2,3

0,3-0,32

0,67-07

0,5-0,6

Прилегающие к центру

1,1-1,3

0,18-0,22

0,55-0,6

0,5-0,52

Ближние микрорайоны

0,6-0,75

0,15-0,17

0,4-0,42

0,4-0,45

Ближние микрорайоны

0,4-0,45

0,1-0,12

0,5-0,4

0,35-0,4

 

Если говорить о стоимости аренды складов, то она на удивление ровная почти во всех городах запада Украины (таблица 5).      

 

Таблица 5. Аренда складских помещений, $/ кв.м в месяц

Местонахождение

Львов

Луцк

Ровно

Тернополь

Центр города

15-17

15-16

10-12

7-8

Прилегающие к центру

10-12

10-12

9-10

6-7

Ближние микрорайоны

7-8

7-8

7-8

5-5,5

Дальние микрорайоны

5-5,5

5-5,5

5-5,5

4-4,3

 

По данным различных исследований, спрос на коммерческую недвижимость в Украине превышает предложение в 3-4 раза. И вряд ли скоро он будет удовлетворен: рост инвестиций в новые торговые объекты прогнозируется в пределах 5-7% в год. Прослеживается и любопытная тенденция: новостройки постепенно уходят из больших городов в райцентры и даже поселки – туда, где на каждую тысячу жителей пока приходится всего лишь по 50-60 кв. м торговых площадей (европейская норма насыщения – минимум 300-350 кв. м).    

Непосредственно во Львове в прошлом году было открыто около 50 новых магазинов. Самые крупные из них – очередной супермаркет «Арсен» (ТК «Интермаркет») и ТЦ «ВАМ» (ООО «Память»), где якорными арендаторами на торговой площади в 4 тыс. кв. м выступают продуктовый супермаркет «Сільпо» и супермаркет электроники «FoxMart».  

В области новоселий было побольше. В городах Трускавец и Броды открылись супермаркеты сети «Колибрис» (по формату они скорее относятся к дискаунтерам), каждый из которых имеет площадь в 500 кв.м. В райцентре Николаев начал работать супермаркет «Наш край» (200 кв. м), а в приграничном поселке Шегини – супермаркет «Фаворит» (410 кв. м). В Стрыю, где уже есть 5 супермаркетов («Рукавичка», «АВС», «Гелиос», «Орлан» и «Сільпо»), сейчас строится супермаркет «Арсен», ТРЦ «Орлан» площадью 4 тыс. кв. м и реконструируется старый ЦУМ, в котором разместится «Фуршет».   

Дрогобычский район постепенно оккупирует российский ритейлер «Вестер». В ТЦ площадью свыше 13 тыс. кв. м, который сейчас строится в райцентре, он собирается разместить свой гипермаркет (6000 кв.м), а в Бориславе выступит моноарендатором, открыв магазин в формате супермаркета (3000 кв. м). 

Оправдать ожидания, по идее, должен текущий год. Во второй его половине должны наконец-то открыться во Львове два торгово-развлекательных центра: «Леополис» (ТК «Интермаркет», общая площадь 96 тыс. кв. м) и King Cross Leopolis (итальянская компания King Cross, общая площадь свыше 89 тыс. кв. м). Всего же до 2010 года здесь обещают ввести в эксплуатацию еще несколько ТЦ и ТРЦ, которые дадут дополнительно 435 тыс. кв. м торговых площадей.    

Расстраивается ритейл и в других областях западного региона. Так, в прошлом году в Тернопольской области было открыто 216 магазинов. Из них 35 появились в сельской местности благодаря усилиям местной потребкооперации, имеющей собственную сеть под названием «Теко». В Тернополе же начали функционировать гипермаркет «Вестерн», супермаркеты «Фуршет», «Технополис», «Арс» и некоторые другие. В этом году им составят компанию супермаркеты «Фуршет», «Сільпо», «Торговый мир» и еще более 200 торговых точек. А потребкооперация еще больше расширит свое присутствие в провинции, добавив в свой актив 45 новых магазинов «Теко».  

В Черновцах до конца года откроется супермаркет «Фуршет» площадью 10 тыс. кв. м. Он станет шестым по счету в городе. До него начали работать ТЦ и супермаркеты «Боянівка» (24 тыс. кв. м), «Экватор» (17 тыс. кв. м), «Караван» и Metro (по 12 тыс. кв. м каждый)

Все дело в том, что, по мнению Вадима Непоседова, генерального директора компании «Украинская торговая гильдия», на протяжении двух последних лет регионы заметно опередили столицу по темпам развития рынка торговой недвижимости. Это объясняется прежде всего тем, что ритейл-операторы расширяют границы своего присутствия. В Киеве уровень покупательской способности выше, но это лишь часть потребителей. Основной тенденцией рынка торговой недвижимости в регионах продолжает оставаться увеличение предложения за счет строительства новых торговых центров. Сейчас в Украине строится свыше 120 торговых центров площадью более 2,4 млн кв. м. Так что уже к будущему году количество ТЦ в регионах возрастет в 1,6 раза, а торговые площади - более чем в 2,5 раза.

В целом же украинский рынок торговой недвижимости продолжает расти, хоть и не столь быстрыми темпами, как хотелось бы. Новые предложения пока еще не перекрывают дефицит качественных площадей, что прямо пропорционально отражается на размерах арендных ставок. По данным исследования компании Colliers International количество доходных активов на рынке инвестиционных продаж в последнее время существенно сократилось. Самые привлекательные объекты коммерческой недвижимости недавно сменили собственников и вряд ли скоро будут выставлены на продажу, поскольку их приобрели стратегические инвесторы.
Предполагаемая емкость рынка торговой недвижимости в Украине на конец прошлого года составляла, по разным оценкам, от $24 млрд до $33 млрд. В целом в стране мы сегодня имеем порядка 220 современных торговых и торгово-развлекательных центров общей торговой площадью более 1,6 млн кв. м. Из них свыше 30 находится в Киеве. Около 56% от общего количества площадей приходится на шесть других самых густонаселенных городов: Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Одессу, Харьков и Львов.

Пока на тысячу жителей областных центров приходится 70 кв. м торговых площадей в торговых центрах. Если удастся реализовать намеченное и построить то, что уже задекларировано, то через год-два этот показатель возрастет до 170 кв. м. И это не считая продовольственных и вещевых рынков, многочисленных бутиков и «магазинов у дома», дискаунтеров и супермаркетов.

Когда оцениваешь такое недвижимое изобилие, невольно закрадываются крамольные мысли. Да, спрос на торговые площади, возможно, и будет в какой-то мере удовлетворен. Вот только выдержит ли потребитель такие масштабы? В том же Львове, кроме упомянутых ТРЦ, к примеру, собираются строить еще и ритейл-парк, и десятки различных супермаркетов и торговых центров… Кошельки наши еще не настолько толсты, чтобы изо дня в день бродить от магазина к магазину и непрестанно «шопинговать». Уже сейчас во многих супермаркетах, торгующих непродовольственными товарами, персонал не находит себе места от скуки и чуть ли не наперегонки бежит к каждому посетителю, зашедшему взглянуть на цены.   

Совсем другое дело райцентры, поселки и села. Это и впрямь Клондайк, до которого ритейл еще не добрался. Конечно, в деревне никто не станет покупать килограммами свежую форель или сыр «Фета». А вот хлеб, подсолнечное масло, рыба, сладости и прочие продукты повседневного потребления там всегда были и будут востребованы. И принесут доход торговле точно такой же, как и в столице…

 

Мнение специалистов:

Оксана Козак, консультант Программы микрокредитования в Украине

И в западном регионе Украины, и в целом по стране сегодня наблюдается следующая тенденция. Торговля в структуре кредитования бизнеса занимает 70%, сфера общественного питания и услуг – 23%. Остальное приходится на производственный и аграрный секторы, что, конечно же, нельзя назвать позитивом. Хотя, с другой стороны, торговые предприятия значительно чаще берут кредиты на строительство новых объектов, чем, скажем, на закупку товаров.

 

Евгений Мищанчук, глава Львовского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

В центре Львова самыми серьезными конкурентами для ритейлеров являются не их коллеги, а банковские организации. Они выкупают помещения по самым высоким ценам, приобретают аварийные дома и  капитально их ремонтируют, сохраняя все архитектурные детали. Магазины в старой части города никто не продает. А зачем? Сдавая их в аренду по 200-250 долларов за квадратный метр, их владельцы фактически имеют пожизненную пенсию. Квартиры на первых этажах почти уже разобрали и открыли там бутики, ресторанчики, бары. Если какое-то помещение и «выстреливает» на рынок, то цены заоблачные. Например, недавно была продана парикмахерская, находящаяся напротив гостиницы «Жорж». Ее купили, заплатив по 17 тыс. долларов за квадратный метр. Если спросить владельца помещения, почему та цена, а не иная, то единственным ответом будет: «Просто я так хочу». И заплатят. Потому что нет предложения.

 

Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская торговая гильдия»

На протяжении двух последних лет регионы заметно опередили столицу по темпам развития рынка торговой недвижимости. Это объясняется прежде всего тем, что ритейл-операторы расширяют границы своего присутствия. В Киеве, конечно же, уровень покупательной способности выше, но это лишь часть потребителей. Основной тенденцией рынка торговой недвижимости в регионах продолжает оставаться увеличение предложения за счет строительства новых торговых центров. Сейчас в Украине строится свыше 120 торговых центров площадью более 2,4 млн кв. м. Так что уже к будущему году количество ТЦ в регионах возрастет в 1,6 раза, а торговые площади - более чем в 2,5 раза.

 


Назад
02094, Украина тел./факс: +38 044 559 78 78
г. Киев, ул.Краковская, 20 тел.: +38 067 630 36 20
Новый номер
Журнал "Торговое Дело" №8-9/2008
11.09.2008
По статистике около 40% покупателей заходят в незнакомый им магазин, поддавшись импульсу, соблазнившись красивой вывеской, наружным оформлением и т.д. Этому способствует правильно организованная система входа-выхода и направления покупательских потоков, а также грамотно построенная навигационная система… Подробнее
Спецпроекты
Украинский ритейл продолжает падать
14.08.2015

Украинский ритейл падает вместе со всей экономикой

Подробнее
Генералы Торгового Дела
«Вестер» - счастливое название
10.09.2008
В интервью нашему журналу Игорь Цыбенко, Президент «Вестер Украина», рассказал о технологии выхода сети в страну, об объемах инвестиций в открывающиеся гипермаркеты, о желании компании занять место в первой десятке украинского ритейла, о ноу-хау компании в работе с персоналом. Подробнее
Ваша реклама